美聯儲加息會減低中國買家赴美購房熱情

去年12月16日，美聯儲宣佈上調聯邦基準利率25個基點，利率浮動區間上浮0.25%-0.5%。這是美國這個世界最大經濟體自2006年以來首次加息，終結了多年的零利率時代。那麼本輪加息帶來的貸款成本上升，是否會撲滅中國買家赴美購房的熱潮呢？

回顧最近的人民幣走勢，在今年8月左右出現了第一波貶值後，雖然出現過一段短暫的穩定期，但人民幣進入SDR後卻繼續呈現下行趨勢，最近幾天的一波急速下行更令人觸目驚心。雖然中國央行及時啓動緊急機制穩定匯率，但是看來人民幣貶值的勢頭在短期內難以逆轉。在這樣的背景下，中國富人想要保護財產，就不可避免選擇加速進行海外資產配置。那麼緊接著的問題就是這些資金將流向哪裡？歐洲版塊，如英國的房價已經相當高，且整個歐洲經濟體系在未來幾年都不被看好。澳洲方面，對外國人購房的限制也越來越多，甚至違規購房將面臨嚴厲的罰款。相比之下，美國經濟持續走強，美元也保持堅挺，整體相對寬松的房市環境讓美國成為中國富人投資海外房產的不二之選。 

隨著近年來中國經濟走強，大批來自中國的富有人群來到美國投資房產。筆者的一位活躍於紐約長島的開發商合作夥伴近日就指出，近期長島北岸的各大好學區，例如大頸及華盛頓港等社區，其新建的房子廣受中國買家的喜愛，他們最近推出的房源買家幾乎全是中國人。另一方面，在紐約市內近幾年走勢不錯的一些社區，例如布魯克林區的布什維克（Bushwick）和貝德福德-斯泰文森（Bedford-Stuyvesant），由於這兩個社區鄰近曼哈頓，且居住環境不斷改善，其中布什維克區更被Vogue雜誌評為全球最藝術、時尚的街區之一，未來房市走勢持續看好，已經陸續吸引了越來越多中國買家進入，近日筆者到這些社區看房時，就經常碰到中國人。 

另外，最近中國的各大財富管理公司、協力廠商理財機構、以及私人銀行在其海外資產配置組合中均加大了美國房產的投資比重，或是新成立或參與到美國房產基金投資之中。這一側面也體現出在未來的三五年內，中國資金流入美國房地產市場的趨勢仍會繼續走強。 

再者，中國買家在購置美國房產時，通常為全現金購買，故加息其實並不太會影響其購買力。

當然，由於美國房價整體而言在前幾年已經有了不少的增幅，未來幾年很可能進入穩定甚至調整期，因此投資者在投資房地產的時候就應該加倍小心選好地點及投資種類。比方說，在好一些前期漲幅過大，房市波動幅度達到50-60%的城市地區，如華人偏好的洛杉磯，三藩市等，就可能出現較為明顯的回檔壓力。不過，像歷史房價走勢平穩的地區，如在08年金融風暴時也僅僅回檔少於20%的紐約，特別是其中正在不斷改善的社區，如上述提到的紐約布魯克林的多個板塊，筆者相信這些地區未來在充滿機會的同時，房價大幅下行的幾率基本不大。

筆者認為，基於以上的各種因素，美聯儲本輪加息並不會對中國買家在美國房地產市場投資購房造成顯著的減緩阻力，不過由於美國地產週期的改變，投資者在未來選擇投資標的時需要更為謹慎。

紐約財富首席執行官

麥慧琪