投资房产众筹 你该做好哪些准备？

房地产众筹，作为一种新型的互联网融资模式，在这两年可谓赚足了眼球。长久以来，投资房地产只是超级富豪的专利，但是在房地产众筹业蓬勃发展的今天，普通投资人也可以用较小的金额投资一个甚至多个房地产项目，并享受房地产投资领域的高额投资回报。

互联网平台让投资变得更加轻松快捷，但是似乎也让筛选和分析的过程变得复杂而难辨。不管是房产众筹投资还是传统的投资项目，不管是通过互联网还是线上下进行，投资的一个关键部分就是充分了解和信任与你合作的人。鉴于这个基础，投资者应该作出以下评估：

谨慎选择平台

证券发行类的众筹受到美国证券交易委员会（Securities and Exchange Commission，简称SEC）的监管，而大家口中的“众筹法”就是2012年签订、最近修订过的《创业企业融资法案》（Jumpstart Our Business Startups Act，简称《JOBS法案》）。目前众筹平台比较常用的条例分别有506（b）和506（c）。506（b）条例下的融资项目不得采用大规模的广告，主要针对合格投资者（拥有100万美元以上净资产，或者在过去两年中每年有至少20万美金的个人净收入或30万美金的配偶合计净收入）开放但同时也允许最多35个非合格投资者的参与。506（c）条例下的项目只招募合格投资者，但是允许向公众进行大规模的广告。此外，最新的A+条例在6月19日刚刚生效，这意味着成长型企业可以面向大众筹资最多5000万美元，且投资者不仅限于合格投资者。

投资者在选择众筹平台时，需要关注平台是否做了充分的专案资讯披露、平台的专业团队资质如何等等。对于股权/债权众筹这样一个新兴行业，严格的法规和监管是投资者用来保护自己权益的利器。诚然，投资者不需要个个成为法律专家，但是了解“众筹法”对平台的基本要求和规范可以说明投资者在选择平台时做出明智的决定。

了解筛选房地产项目的机制

按照地产类别，美国的房地产众筹主要分为商业地产项目和住宅地产专案，其中又可分为新建专案和翻新专案。专业的地产投资者在做投资决定之前会对项目的投资地点、市场环境、项目性质等方面进行全面的分析，例如专案所在地及该地区房地产市场过往趋势、抗风险及保值能力；专案的具体地段、周围交通及社区环境；专案建造完毕是出售还是出租，该地区公寓购买或租用需求等等问题。

而房地产众筹平台作为项目的筛选方，肩负著对所有投资项目进行尽职调查的责任。开发商是什么背景？项目方的债务偿还能力怎样？专案所处地段的地产市场是否稳健，增值空间如何？众筹专案的筹款方式是债权还是股权，总额占房产价值的比例多少？众筹平台应有专业人士对专案品质和专案方的资质进行把关，并将调查报告提供给投资人参考；而投资人应该在做投资决策前详细阅读这些评估材料、做足自己的“尽职调查”。

评估自己的投资喜好和承受风险的能力

美国的房地产众筹模式主要分为债权众筹和股权众筹。债权众筹中，投资者筹钱借给专案发起人，该笔借款由投资房产做抵押。股权众筹指的是，投资者根据自己的投资金额获得该房产项目的相应优先或普通股份，最终在房产专案卖出后，投资者按照默认份额、条款及具体回报来分配收益。因为属性的不同，一般来讲，债权众筹相比股权众筹风险较低，但回报率却不如股权众筹来得高。

投资人在投资一个房产众筹专案之前，需要了解和分析该投资专案的属性、风险和回报率。假如投资人风险偏好高，期望更高的回报率，股权众筹可能是一个更合适的选择；假如投资人风险偏好低，期望稳健的回报，可考虑适当提高债权众筹的投资比例。