如何在越漸紅火的美國房地產市場分一杯羹？

房產股價值的成長讓美國消費者感受到財富效應，從而增強了其消費的慾望。

2013年5月29日，《紐約時報》頭版顯眼的地方刊登了一篇名為「Home Prices Rise, Putting Country in Buying Mood」(房屋價格攀升，營造了國家的購房氛圍)的文章。此文一出，立即被美國主流專業投資及房地產界人士認定是美國房市再度走強的明顯信號。

文章指出，5月28日出爐的最新標普500的Case-Shiller房價指數創出7年來最高的增長率，在其統計的20個城市中的每一個城市，皆看到房價正在延續前三個月的勢頭不斷攀升，而這種強勢不但體現在二手房市場，新造房屋的開工和招聘人手速度也同樣顯示出加快的走勢。經濟學家認為，美國房市走出如此態勢的原因，基本上緣於幾大因素：一是最近原油價格的下降，二是股票的造好，三是失業率的下降，還有就是銀行拍賣房的減少，而大概最重要的因素，是房產股價值的成長讓美國消費者感受到財富效應，從而增強了其消費的慾望。

國人一向熱衷房產，自古就有「有土斯有財」的名言。因此，近期在美國的房地產市場，我們可以看到越來越多中國買家的身影，有的人甚至僅在國內根據不同房產展銷會的介紹，就迫不及待地「隔山買牛」，結果發現沒有選好投資目標，白白錯失了很好的投資良機，甚至造成了無謂的損失。有鑒於此，國人要在紅火的美國房地產市場分一杯羹，務必注意以下幾個方面，其中包括投資城市的整體經濟走向及房市情況、個別地區房產的升值潛力、房產持有的費用以及稅務等。

首先是美國各個城市的整體經濟及房價走勢，從上述指標，我們可以發現美國華人聚居也是一般中國購房者青睞的幾大城市中，例如在上次金融風暴後房價大幅滑落的舊金山和洛杉磯，這次回調中其房價已經從低點反彈了很多，而紐約和波士頓過去幾年房價的跌幅本來就沒那麼大，所以目前的升幅也顯得比較緩慢。不過，由於這兩個城市獨特的國際金融地位、教育資源、居住環境及人文氣氛，未來房價有望加速攀升，而長遠的保值潛力也相當看好。以紐約的曼哈頓為例，這些年就不斷地吸引著來自世界各國的富豪置產。反之，美國的另外一些城市，如曾經輝煌一時的費城和底特律，由於過去十幾二十年其支柱產業的改變，房市變得萎靡不振，甚至大幅下滑，如果國人目前投資目標鎖定在這類城市，建議在下手前必須仔細研究該地未來的發展規劃，不要只以目前偏低的房價作為衡量准則。當然，正如十年前上海的盧灣區和嘉定區的投資潛力比較一樣，美國城市裡也分成很多區，有些區域會比其他的更有投資價值。比方說紐約的曼哈頓，其位於中央公園北部的哈林區，雖然房價在過去一年已經上漲了20%，可由於該區在2000年中期克林頓辦公室進駐後，正從傳統老舊的黑人區逐漸轉型為時尚的街區，加上紐約著名的哥倫比亞大學也正準備在此區拓建校園，使得其未來的房價被進一步看好，並優於很多其他房價已經高挺的曼哈頓城區。在房市的投資中，有這樣一句歷久不衰的名言「location，location， location」，所以房產的地理位置永遠是極為重要的考慮。

在鎖定潛在投資目標後，還需要注意的就是持有房產的各種費用及稅項。一般來講，除了買賣房子時的各種一次性稅項，持有美國的住宅需每年交付大約1%～3%的地稅，如果不是一到三/四家庭的獨棟或聯排房子，而是公寓大樓，一般還需要交物業管理費，管理費的差異可以相當大，以曼哈頓來說，同樣是100萬美元的房子，由於大樓的硬/軟件，如大樓的健身設備、門房級別等不同，費用可從每月幾百到幾千美元。至於商業地產，又是另一套的遊戲規則，由於篇幅所限無法在此一一闡述。

總的來講，投資房地產本身就是一門學問，美國房市目前雖然極具投資價值，可國人要在自己不熟悉的異國他鄉的房地產市場取得成功，除了自己得花時間做好前期的分析外，也應該依仗熟悉當地市場，並擁有優秀當地資源的專業中介機構。如果正在認真考慮投資美國房地產的話，建議大家一定不能只聽到房產展銷活動的誘人推介就衝動下手，最好的方式，還是首先在網上做好一些基本功課，鎖定一兩個城市，再親自到當地找尋多家中介機構面談以挑選真正專業，並擁有豐富的當地房產資源的中介協助。在購買房產的過程中充分瞭解上述的各種因素再做決定，才有最大的勝算可能。

紐約財富首席執行官

麥慧琪