购房须知——财富传承风险

 

今年以来，尽管中国大陆对外汇的输出管理在收紧，但华人在海外投资房地产的热情丝毫不减，仅法拉盛区域新开楼盘在未来三年内将上市3000多套。针对房地产海外投资风险控制问题，以下跟大家进行详细的探讨。

 

在世界成熟的经济体中，家族办公室和财富传承的实践已有百年以上的历史，所以无论是从财务、税务还是法律的角度出发，富人在遗产税的制约下对如何去保护家族资产已经有一套非常成熟的操作方法。然而由于传统文化以及过往经验主义，大多数华人在财富传承、遗产规划和家庭信托方面不太关注，甚至缺乏这方面的概念。我们家族办公室团队中一位已经从事财富传承规划三十多年的犹太律师史提芬，就有这样一个难忘的真实案例：

 

大约在二十多年前的一天，一位五十来岁，名叫约翰的客户去拜访了史提芬律师 。约翰一进来就开门见山地表明希望律师为他草拟一份文件，好让他百年后顺利地将他和夫人的财产传承给下一代。经过与约翰的初步沟通，史提芬律师了解到，从事地产生意，育有一儿一女的约翰夫妇除了在纽约长岛拥有一栋漂亮的房子外，还有两处价值相当可观的商业房地产投资以及一些银行存款，时值共三百多万美元。由于他们有可能需要缴交高额遗产税，当时已从事遗产规划十年的史提芬律师意识到除了为约翰草拟合适的法律文件外，还需要请经常与他合作的财务顾问彼得一起来为约翰夫妇做财富传承规划，以达到最有效地减低遗产税、保留他们的财产并将其公平地分给后代的目的。

 

经三方会议讨论，由于约翰希望在自己有生之年可以拥有对财产的管控权，他们夫妇成立一个“可逆转的生前信托”。这种信托可有效简化约翰夫妇资产传承的流程，同时他们也可以随时改变信托里的条款。另外，美国法律规定遗产税必须在去世之后的九个月内缴交，而约翰夫妇的资产大部分集中在不动产，且资产规模已大大超过了当时美国遗产税的豁免额。因此，为了避免约翰夫妇的自住房和两套商业不动产在今后出现为缴交遗产税而需大幅折价变卖的情况，财务顾问彼得基于当时的遗产免税额和约翰夫妇的良好健康状况，建议他们利用其商业不动产每月产生的租金，购买一张到夫妻两人皆去世后才赔付的大额人寿保单，用于应对遗产税和提供足够流动现金去灵活分配财产。另外，他们生意所得的利润盈余，则根据他们的风险偏好及退休所需配置了几种投资期长短结合的投资组合。约翰觉得史提芬和彼得的建议不错，于是就按照他们的提议进行了相应的配置。

 

往后的二十年，约翰每过一段时间就会找史提芬和彼得聊聊，并对他的计划做出必要的修改和更新，包括在继承人中加入他新添的孙辈和其继承份额、调整投资组合以及应不断增值的资产追加额外保险，并设立好了游离于资产之外，特别为缴交遗产税准备的省税保险信托等。而慢慢地，他们三人也变成了老朋友。就在几年前的某一天，史提芬突然接到约翰儿子焦虑的电话，说他的父母在五天内相继离世，他刚从加州赶来，不知道该怎么办，也进不了他父母的房子。不过，他记得他爸爸在去世前叮嘱他有什么事一定要联系史提芬和彼得……

 

由于约翰在生前对其财产做好了妥善的信托和资产配置安排，史提芬律师很快就把相关的文件准备好，使得特别向公司请假的约翰儿子第二天就被允许进入他父母的房子，避免了一般没有做好生前信托的家庭可能面临的冗长繁琐的法庭认证程序和由此带来的昂贵的律师和法庭费用。另外，由于约翰夫妇手上房产在之前二十年的大幅增值，当时其总资产已增加至一千六百万，减去夫妻共有的一千万出头的遗产免税额，还需要缴交约两百五十万左右的遗产税。于是，财务顾问彼得也很快地为约翰夫妇所拥有，不需要被纳入其总资产的大额寿险信托办理了理赔，让约翰的子女很快得到了一大笔流动资金为父母办理后事、缴交高额的遗产税，从而避免了因为要在九个月内缴交遗产税而可能需要大幅折价出售房产的尴尬局面。同时，人寿保单的理赔还提供了一笔相当充裕的现金，使得整笔遗产有足够的流动资金依照规划好的份额分给兄妹俩及其后代，而不会因为继承人共同拥有任何一套留下的房产而产生纠纷。

 

这个成功的财税法考量兼备的财富传承规划为约翰的子女后代省去了不必要的烦恼，同时也使财富得到最大化的继承。史提芬和彼得虽然痛失多年老友，但想到为他做了这么有意义的事，心里也觉得非常宽慰。

 

其实，上述的例子只是一个相当典型的美国富人财富传承规划案例，美国有很多不同种类的私人、家族信托和相应的财务产品，一般在规划财富传承方案时，私人财务顾问会携手专门从事传承规划的律师为客户提供整套的财税法规划。如果碰到复杂的个案时，通常扮演作为领头角色的财务顾问会邀请其他方面的财税法专家一起加入，共同为客户出谋划策。

 

许多华人在投资房产时，只关注其保值升值的部分，却忽略了房产在财富传承方面的风险。财富传承的风险大多来自于遗产税，对于美国税务居民（这里指美国公民，居民，以及长居在美国的外国人）来说，截至2017年遗产税的个人免征额高达549万美元，如果个人的总资产高于这个数额，通常需要缴交40%以上的遗产税。如果在9个月内交不出这笔遗产税，房屋就会进入法院拍卖程序，用拍卖所得的款项来交遗产税。因此，华人在财富有了一定积累后，一定要考虑到财富的传承问题，特别是在房产方面，必须购买一份相对应的人寿保险与房产进行对冲，使家人能无风险地共同分享家族财富。另外，不难看到很多在美国投资买房的国人不长居美国，并不具有美国税务居民身份，其遗产免税额只有6万美元。如果这些房主意外去世，那么家属要想继承这个房产，就必须在9个月内支付40%以上的巨额遗产税后才能取得，假定这个房产价值是200万美元，那须交付的遗产税就至少八十万美元以上，其代价相当惊人。同时，需要说明的是，家族财富管理是一门很高深的理财学问，是需要由一个资深的涉及投资，保险、 地产、法律，税务、等方面的专业团队来完成的。

 

麦慧琪女士为极少数拥有中美跨国泛金融领域丰富经验的投资理财专家，对跨国资产配置、房地产投融资、保险与财税规划方面具备独特的专业知识与实战经验。她毕业于美国哥伦比亚大学，拥有逾20年财富一百强金融服务公司最高层主管及逾亿商业地产投资经验，曾任全球排名第一的金融服务集团AIG的大中华区资深副总裁，纽约人寿中国首席营销官等，并拥有美国认证财富规划师(CFP ®)，地产，保险等专业执照。麦女士历任美国理财规划协会(FPA)亚太小组中国区代表，也是各大型国际理财研讨会常邀演讲嘉宾，道琼斯地产特约撰稿人及上海《第一财经》理财专栏作者。