众筹旋风席卷全球 投资房产不再是梦

中国买房追涨的时代即将过去，谜一般的股市又几度暴涨暴跌，作为投资者，您是否渴望开辟一条新的投资路径？中国富豪正掀起一阵海外投资的热潮，在过去七年里，仅纽约州就吸收了来自中国大约67亿美元的投资，连商业地产巨头王石也表示，“现在正是投资美国市场的最好时机！”不甘平庸的您是否也梦想和大投资商平起平坐，在激烈的“抢地大潮”中分一杯羹？

房地产众筹作为一种互联网金融的新形式，自诞生之日起就便一炮打响，在短短几年内迅速席卷全球并颠覆了房地产行业传统的融资模式。通过互联网平台，投资者可以用较小的金额来投资多个房地产专案以分散风险，并坐拥房产升值及投资收益；同时，开发商通过向大众募集资金获得了一条迅速融资的管道。

美国是全球最大、最活跃的众筹市场。著名私人、公共和社会企业众筹方案调查咨询公司Massolution的《 2015年CF-RE房地产众筹综合报告》（2015CF-RE Crowdfunding for Real Estate report，以下简称《报告》）资料显示，2014年美国在全球众筹融资领域的市场份额占56%，位居世界首位，欧洲占42%。

在过去几年中，美国涌现了诸如Kickstarter、IndieGoGo、GoFundMe等一大批家喻户晓的众筹平台，这些平台主要向公众募集小额资金，帮助有创意的人获得他们所需要的资金。随着队伍的扩大，互联网众筹的行销模式逐渐转变方向并延伸到了房地产业。《报告》还显示，房地产众筹业在去年增长156%，突破了十亿美元大关，众筹专案规模从10万美元到2500万美元不等。《报告》还预测，美国今年的商业、工业地产众筹规模增幅将达到240%，房地产众筹有望成为众筹界增长最快的一个分支。

目前美国市面上的地产众筹平台主要针对合格投资者开放，不同平台对最低投资金额的要求各不相同，有的要求5,000美元起投，有的要求10,000美元起投。相比传统的私募投资项目至少25万到50万美元、甚至一百万美元的门槛，房地产众筹模式为广大中产阶级和希望有效分散风险的富有阶层打开了一扇门。

房地产众筹是资产证券化的产物。投资房地产众筹项目实际上就是投资证券化的房地产资产，该资产可以交易，也可以退出。在美国资本市场上，地产众筹模式主要分为债权众筹和股权众筹。福布斯2014年资料显示，截至目前约80%的地产众筹专案采用股权众筹模式，其余20%为债权众筹模式。此外，美国众筹项目所涵盖的地产类别相当广泛，主要分为商业地产项目和住宅地产项目，其中还可以分为新建专案和翻新专案。

债权众筹简单来说，就是让投资者筹钱借给众筹项目的发起者，投资者成为债权人而不是该投资的房产的所有人，投资者的债权由投资的地产做抵押。类似债券，投资者享有项目到期获得本息的权利。若众筹项目的发起者，即借款人，到期无法偿还本息，投资者有权追索借款或通过借款人丧失抵押房产赎回权的方式弥补损失。投资收益来自众筹项目约定的定期收益，相对安全稳定，但无法享受房地产增值的收益。

股权众筹指的是让投资者根据自己的投资金额获得该房产的相应优先或普通股份，成为房产的所有者之一，并按照所占股份来分配收益。与债权众筹不同，股权众筹投资的还款顺位一般在债权之后，若最后投资项目失败，项目发起人有义务先还清银行和其他债权人的贷款，之后再按照能力允许返还股权人的本金，所以投资风险相比债权众筹专案更大。但高额的风险意味着可能的高额收益，投资者除了有可能获得定期的租金收益或投资分红外，还能分享投资的房产增值的收益。

跟其他所有投资一样，网络房产众筹并非万无一失。投资者在投资时应分散风险，切勿摊子铺得太大，并结合自己的投资喜好和经济能力找到投资的平衡点。

纽约财富首席执行官

麦慧琪