美國購房的“優”與“憂”

"由於想在美國買房的中國人越來越多，近幾年來自中國的資金，比前幾年增加了四成左右，尤其是一些華人集聚的高檔社區，房價幾乎漲了一倍。"

在中國一二線城市房地產開始出現回暖苗頭的時候，美國房地產市場受到低利率及經濟好轉的刺激，也處於復蘇中並引起國際資本的青睞。由於外國資本的紛紛湧入，美國房地產市場在2012年增幅顯著，為2006年來首次增長，而這種勢頭今年很可能還會延續。

有賴於近年中國的移民與國際投資熱潮，國人在美國房產這一波升浪中佔據了一席不容忽視的位置。根據美國星島日報的報道，過去兩年超過70%的美國投資簽證EB-5授予了中國投資者，而這些投資者已經極大地促進了美國房產開發項目。從2010年3月至2012年3月，據美國房地產商協會（NAR）的統計，海外購房者在美國房地產投資了大約820億美元，而在美國房地產外籍人士買主中，如果按交易額算，9%金額來自中國居民，達到73.8億美元，超越了老牌帝國大不列顛，僅次於加拿大，位居第二。

由於想在美國買房的中國人越來越多，近幾年來自中國的資金，比前幾年增加了四成左右，且購買的一般都是百萬豪宅，使得一些尤其是華人集聚的高檔社區，房價幾乎漲了一倍。比方說，洛杉磯的衛星城市亞凱迪亞（Arcadia），即因其擁有教育質量優秀的中小學、優雅高檔的社區環境而讓其房價得以飛漲；緊靠紐約市的長島大頸地區，也因同樣的原因，近幾年不斷吸引中國的富裕家庭進駐。

目前國人選擇投資美國房地產主要基於其幾大優點：

• ​美國的房子有永久產權，後代可以繼承；​
• 其教育資源豐富，可讓子女接受更好的教育；
• 各種體制相對健全優越；
• 資產保值：美國房產已跌到20年來的歷史最低水平，不管從本身價值或租金回報率來看，均優於其他國家。

誠然，美國房地產歷經金融風暴的洗禮，其投資價值加總以上的優點，大概比已在過去十年翻了幾番的中國房市來得有吸引力。但是，當大家一窩蜂地進軍美國房地產市場，甚至是光看照片就出手的時候，實際上是忽略了不少風險。畢竟，美國的房地產市場，稅務及法律等與中國相差甚遠，要在美國的房產投資上取得成功，還是應該從各方面透過專業人士多瞭解這個地球另一端國度各州，各城市的具體房市前景以及其稅法，在置業前做好周全規劃以排除隱憂。

在房產走向方面，美國與中國一樣， 每個城市再細化到每區，每個開發商都是考慮的因素，不小心選錯投資標的，有可能給自己帶來重大財務損失。

在稅務方面，由於美國是一個「萬稅」國家，個人或公司購買及持有房地產會涉及到不同的稅項，且各州因稅率不同會有所差異。以紐約為例，買家如購置價格超100萬美元的房子，需付1%的豪宅稅；如購買一個新發展物業，開發商或贊助商通常要求買家支付轉讓的交易稅。紐約市50萬物業的轉讓稅為1%，如超過50萬則更多。另外，中國的房產到目前為止還沒有每年徵收房產稅，但若在美國擁有任何房產，每年都必須向當地政府繳交房產稅，且房產稅的多寡也因地區及房產性質而不同，差異可以非常懸殊，直接影響房產的投資價值和回報率。比方說，一棟在紐約長島大頸佔有一英畝土地的200萬美元豪宅，每年的房產稅動輒在3萬美元以上；一個在新澤西州，價值僅幾十萬美元的多家庭商業住宅，每年的房產稅也可達2萬多美元。

還有大家應該關注到的是一旦在美國擁有房產，該房產可能要付遺產稅，而遺產稅的多寡和徵收與否會因個人的總資產與在美的身份而不同，很難一言以蔽之。再有一點大家也許略有所聞的是美國的全球徵稅法和海外賬戶稅收遵循法，這些法案規定所有的美國納稅人必須申報其在全球的資產，並繳交該付的稅項。法案的細節相當繁復，條文多如牛毛，並不只限於美國公民及永久居民，所以國人想在美國有任何投資與置產的財務安排，務必預先弄清自己會否因為種種原因被列入法案適用範圍。

「小心駛得萬年船」，面對重要的跨國置產和其他財務安排，事前尋求專業人員做好謹慎規劃還是很有必要的，這樣才能避免將來需面對期望值與實際情況中可能出現的重大落差而造成的財務損失甚至是刑事責任，從而真正享受到跨國投資置產所帶來的碩果。

紐約財富首席執行官

麥慧琪